開発許可について　～開発行為とは、開発許可が必要？不要？～

土地の地形を重機などで切り開いたりなど、様々な方法で変更することを土地の開発といいます。

そして、新たに開発される市街地の環境の保全や災害の防止を図るために、
都市開発法で開発許可制度が定められており、
土地の権利関係や周囲への影響、設計の基準など、開発許可で色々なことが審査されます。

どういったことが開発許可にかかるのか、どのくらいの規模から許可が必要なのか、
工場や施設を新しく作るときに、知っておかないといけない内容です。

そこで、開発行為の定義や開発許可が必要になるかどうかの判断など、
開発許可で間違いなく進められるように詳しく解説していきます。ぜひご覧ください！



目次
１．開発許可とは？
２．開発行為とは？
（１）『建築物や特定工作物の設置を目的とする』土地の区画形質の変更
（２）建築物や特定工作物の設置を目的とする『土地の区画形質の変更』
３．開発許可が不要な開発行為とはどのようなものか
（１）開発行為にあたらないもの
（２）開発行為にあたるが、規模が一定未満のもの
４．都市計画法における建築許可について
５．開発許可申請書類の概略
６．開発許可に関する事例紹介
７．まとめ

１．開発許可とは？

開発許可とは、新たに開発される市街地の環境の保全、災害の防止、利便の増進を図るために設けられた都市計画法上の許可制度です。

建築物や特定工作物の設置を目的とする土地の区画形質の変更を開発行為と言いますが、都市計画区域内又は準都市計画区域内において開発行為をしようとする者は、あらかじめ都道府県知事（指定都市、中核市においては市長）の許可を取得する必要があります。（都市計画法第29条）
ただし、一定の面積未満の開発行為については開発許可が不要になります。

都市計画区域外及び準都市計画区域外においては、1ha（10,000㎡）以上の開発行為については開発許可を取得する必要があります。

また、開発許可を受けた開発区域内の土地においては、工事完了の公告があるまでの間は、原則として建築物等を建築することができません。（都市計画法第37条）



つまり、開発行為を行う場所次第で許可が必要な面積が変わります。

ただ、一定の面積未満の開発行為や、建築物や特定の工作物を設置しない場合は、開発許可は不要になるわけですが、
地方自治体の条例や開発指導要綱という形で規制対象の拡張や規模の縮小が定められていることが多いので条例などの確認が必要です。

（一定の規模未満の開発行為は→「３．開発許可が不要な開発行為とはどのようなものか」で解説します。）



＜開発許可制度（都市計画法）と林地開発許可制度（森林法）＞

都市計画法上の開発許可と森林法上の林地開発許可の違いについてです。

どちらも「一定の規模以上の開発行為」があるか、ということで許可が必要か判断されます。

違うところとして、

開発許可　･･･　建築物や特定工作物の設置を目的とする開発行為（開発の目的）

林地開発許可　･･･　 地域森林計画の対象となる民有林での開発行為（開発の場所）

とあり、両方の許可が必要になることもあります。

⇒例えば、地域森林計画対象民有林を1ha伐採して、そこに工場（建築物）を建てるような開発行為は、
　開発許可と林地開発許可の両方が必要になります。

⇒また、地域森林計画対象民有林を1ha伐採して、太陽光発電施設や系統用蓄電池など
　建築物とみなされないような施設を設置するような開発行為は、林地開発許可のみが必要になります。

（林地開発については、→別ブログ「林地開発許可の手続きの流れ　森林法以外の条例にも注意！」へ）

２．開発行為とは？

建築物や特定工作物の設置を目的とする土地の区画形質の変更を開発行為と言います。

どういったものが開発行為にあたるのかを詳しくみていきます。

（１）『建築物や特定工作物の設置を目的とする』土地の区画形質の変更

「建築物や特定工作物の設置を目的とする」のところから細かく見ていきます。


①建築物

建築物とは、建築基準法第2条第1号に定める建築物をいいます（都市計画法第4条第10項）

細かくみると、

「土地に定着する工作物のうち、屋根及び柱もしくは壁を有するもの」　＝　「建築物」
（※「建物」は不動産登記法の定義です。）

「これに附属する門若しくは塀」　＝　「建築物」＋「工作物」　＝　「建築物」

「観覧のための工作物」　＝　「建築物」　
（具体的には野球場、乗馬場等の観覧席など）

「地下若しくは高架の工作物内に設ける事務所、店舗、～（略）」　＝「建築物」

建築物に加えて一定の工作物がついた状態ものが建築物という扱いになっています。


②特定工作物

特定工作物とは、コンクリートプラントその他周辺の地域の環境の悪化をもたらすおそれがある工作物（第一種特定工作物）で政令で定めるもの、又はゴルフコースその他大規模な工作物（第二種特定工作物）で政令で定めるもの、とされています。（都市計画法第4条第11項）

第一種特定工作物・・・コンクリートプラント、アスファルトプラント、クラッシャープラント、危険物の貯蔵又は処理に供する工作物
第二種特定工作物・・・ゴルフコース、開発区域が1ha以上の運動・レジャー施設、開発区域が1ha以上の墓園

産業廃棄物処理施設関連では、がれき等の破砕機が第一種特定工作物にあたります。
建築基準法 別表第二(り)項３号(13)「鉱物、岩石、土砂、コンクリート、アスファルト・コンクリート、硫黄、金属、ガラス、れんが、陶磁器、骨又は貝殻の粉砕で原動機を使用するもの」

（２）建築物や特定工作物の設置を目的とする『土地の区画形質の変更』

土地の区画形質の変更については、一般的には、

・道路・水路等を新設・廃止・移動すること（区画の変更）

・土地の切り盛りで土地の形状を変更すること（形の変更）

・農地・山林等を宅地等にすること（質の変更）

とされています。


①区画の変更

土地の「区画」の変更による開発行為とは、主として建築物の建築又は特定工作
物の建設の用に供する目的で行う公共施設の新設及び改廃を伴うものをいう。
なお、公共施設とは、道路、公園、下水道、緑地、広場、河川、水路及び消防の
用に供する貯水施設をいう。 （法第４条第１４項、都市計画法施行令（以下「令」
という。）第１条の２）




②形の変更

土地の「形」の変更による開発行為とは、主として建築物又は特定工作物の建設
の用に供する目的で行う土地の切土、盛土を伴うものをいう




③質の変更

土地の「質」の変更による開発行為とは、農地等宅地以外の土地において、主として建築物又は特定工作物の建設の用に供する目的で行うものをいいます。


この土地の区画形質の変更の判断は、①区画の変更　又は　②形の変更　又は　③質の変更　がある場合、
開発行為にあたるというものです。
どれかひとつでも該当すれば開発行為にあたります。

特に紛らわしいのが、③質の変更だけでも開発行為にあたるので注意です。

３．開発許可が不要な開発行為とはどのようなものか

（１）開発行為にあたらないもの

そもそも開発行為にあたらないもの、として間違えやすいものの紹介です。

建築物や特定の工作物を設置しない場合は開発行為にあたらないので、開発許可が不要になります。

例）駐車場、資材置き場など

（２）開発行為にあたるが、規模が一定未満のもの

都市計画法施行令（政令）で定める規模より小さい開発行為については開発許可不要となります。
政令で定める規模とは次のものになります。

市街化区域：1,000㎡未満
非線引き都市計画区域及び準都市計画区域：3,000㎡未満
都市計画区域外及び準都市計画区域外：10,000㎡未満


ただ、一定の面積未満の開発行為や、建築物や特定の工作物を設置しない場合は、開発許可は不要になるわけですが、
地方自治体の条例や開発指導要綱という形で規制対象の拡張や規模の縮小が定められていることが多いので条例などの確認が必要です。

４．都市計画法における建築許可について

※「建築許可」は建築基準法で定められている「建築確認」とは別の許可です。※

既に開発許可を受けている市街化調整区域の土地で、建築行為を行うために必要になるのが、都市計画法上の「建築許可」になります。
　

市街化調整区域では、原則として、開発許可又は建築許可を受けなければ建築行為等を行うことができません。

一般的には、建築物を建てる場合、

＜都市計画法＞
「開発許可」→「土木工事」→「完了検査」→「完了公告（検査済証）」→

＜建築基準法＞
　→「建築確認」→「建築工事」→「完了検査」→「検査済証」→（利用開始）

と進んでいきます。


ここで、開発許可を新たに取得することが不要となる場合、建築確認の前に「建築許可」が必要になります。

この場合の流れとしては、

＜都市計画法＞
「建築許可」→

＜建築基準法＞
　→「建築確認」→「建築工事」→「完了検査」→「検査済証」→（利用開始）

という形になります。


①既に開発許可を受けた土地の場合（新たに開発許可が不要な場合）、

開発許可を受けた開発区域内において、予定建築物等以外の建築物又は特定工作物を新築し、又は新設し、また、建築物を改築し、又はその用途を変更し当該開発許可に係る予定の建築物以外の建築物にする場合は、知事の許可が必要となります。（都市計画法第42条）

もともとの開発許可で予定していない建築物や特定工作物の新築・新設等を行うには、「建築許可」が必要になります。



②市街化調整区域で開発許可が不要な場合（開発行為にあたらないなど）、

市街化調整区域で開発許可を受けた開発区域以外において、建築物の新築、改築、用途の変更又は第１種特定工作物の新設を行う場合は、知事の許可が必要となります。（都市計画法第43条）。

市街化調整区域で開発許可を受けていない土地で、開発行為がなく、建築物や特定工作物の新築・新設等を行うには、「建築許可」が必要になります。




【関係法令条文】
都市計画法
（開発許可を受けた土地における建築等の制限）
第四十二条　何人も、開発許可を受けた開発区域内においては、第三十六条第三項の公告があつた後は、当該開発許可に係る予定建築物等以外の建築物又は特定工作物を新築し、又は新設してはならず、また、建築物を改築し、又はその用途を変更して当該開発許可に係る予定の建築物以外の建築物としてはならない。ただし、都道府県知事が当該開発区域における利便の増進上若しくは開発区域及びその周辺の地域における環境の保全上支障がないと認めて許可したとき、又は建築物及び第一種特定工作物で建築基準法第八十八条第二項の政令で指定する工作物に該当するものにあつては、当該開発区域内の土地について用途地域等が定められているときは、この限りでない。

（開発許可を受けた土地以外の土地における建築等の制限）
第四十三条　何人も、市街化調整区域のうち開発許可を受けた開発区域以外の区域内においては、都道府県知事の許可を受けなければ、第二十九条第一項第二号若しくは第三号に規定する建築物以外の建築物を新築し、又は第一種特定工作物を新設してはならず、また、建築物を改築し、又はその用途を変更して同項第二号若しくは第三号に規定する建築物以外の建築物としてはならない。ただし、次に掲げる建築物の新築、改築若しくは用途の変更又は第一種特定工作物の新設については、この限りでない。

５．開発許可申請書類の概略

都市計画法に基づく開発行為の許可申請は、決められた様式（別記様式第二、又は別記様式第二の二）による申請書に、都市計画法施行規則第十七条に定められた添付書類を添付して許可権者に提出することになります。

提出先は都道府県知事（指定都市、中核都市においては市長）ですが、その他の市町村の長が事務処理をすることになっていることもありますので、各自治体が作成している開発許可の手引き等をご確認ください。

６．開発許可に関する事例紹介

ここからは、株式会社環境と開発にご相談頂いた開発許可に関わる事例をご紹介します。
開発許可の取得や変更を検討されている方は、是非参考にしてください。

開発許可のご相談事例①：都市計画区域外で1ha以上の計画地となるため各専門家と連携し開発許可を取得した事例

①関連法規・登記事項調査
②各種インフラ調査
③現況地形測量
④境界測量
⑤土木造成計画立案
⑥都市計画法に基づく開発許可対応（32条、29条）

→ 開発許可の本事例のページはこちら

開発許可のご相談事例②：市街化調整区域で利便施設と併設した住宅開発を進めた事例

【課題】
市街化調整区域で商業施設と住宅地の構想があり、地区計画の協議段階からご相談を頂きました。
一連の地区計画で住宅エリアと利便施設（店舗）の整合を取ることが大きな課題となりました。

【施策】
地区計画の決定段階から県や市と協議を重ね、地区計画としては県で初となる住宅地と利便施設が併設した基準となりました。
多くの案件を経験して積み上げた実績をもって、単に技術基準や関係する続きの対応だけでなく、県や市及び地元住民が懸念している事柄を見つけ出し、それらについて解決・解消するよう対応しました。

本事例では以下の施策を行いました。

①関連法規・登記事項調査
②利便施設計画整理・行政協議
③地区計画段階での協議・助言
④土木造成計画立案
⑤都市計画法に基づく開発許可対応（32条、29条、37条）
⑥農地法に基づく農地転用許可対応（5条）
⑦道路法に基づく関連許可等対応
⑧土壌汚染対策法対応
⑨景観条例対応

→ 開発許可申請の本事例のページはこちら

７．まとめ

開発許可について、いくつかの視点からまとめてみました。

開発許可は、その土地が都市計画区域なのか、どのような土地区分なのかが重要です。

新たに開発を行う場合は、様々な法令が関係してくるため、専門家のサポートが必要なケースが多くなります。

株式会社環境と開発は、各専門家と連携し長年のコンサルティング経験を活かしたサポートをしていますので、
再エネ施設や産業廃棄物処理施設、工場や宅地など都市開発に関する計画策定や許認可にお困りの際はお気軽にご相談ください。

→ご相談・お問い合わせはコチラから


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〇都市計画区域・区域外とは？　　　　　〇林地開発許可の手続きの流れ

〇都市計画法の一部が改正されました　　〇林地開発許可制度の見直しについて

〇農地転用許可制度とは？　　　　　　　〇廃棄物処理施設　土地の探し方

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